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一二线城市房价松动 楼市拐点特征渐显

发布时间:2011-11-09 点击率:

  金九"没了,"银十"也没了,这无疑将进一步加剧开发商资金的饥渴。记者走访发现,一线城市房价已经出现松动,部分楼盘房价降幅较大。中国房地产学会副会长陈国强表示,目前楼市拐点的特征已经十分明显了,但全国性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。

  北京房价再挫

  一降之后,北京房价再遭下挫。在北京限购令等政策作用下,今年5月、6月开始,前两年房价上涨最快的北京东部区域如通州楼市房价率先松动,珠江拉维小镇、京贸国际城等,由2万多元/平方米下降到1.6万元至1.9万元/平方米。与通州邻近的朝阳区域楼市也受到波及,部分项目房价开始松动,如远洋一方价格由2.5万元/平方米下降到2万元/平方米,首开常青藤上半年房价下降了10%左右。

  随着政策的持续作用,下半年北京楼市降价潮开始由点及面向更广的区域延伸,且程度更深。通州、房山、大兴楼市普遍遭遇量价齐跌,这些郊区很多楼盘价格大幅下调,甚至降至1.3万元至1.4万元/平方米。

  一些此前已经下调过价格的楼盘甚至出现了再次降价,如京贸国际城经过了几波降价后,价格从高峰时期的2.5万元/平方米下调至1.3万多元/平方米。通州新盘东亚逸品阁近日表示拟以13200元/平方米的价格入市。大兴区域一些项目已经从2万元/平方米降至1.7万元至1.8万元/平方米,新盘龙湖时代天街售价只有1.18万元/平方米,房山新盘翠林漫步均价只有1.4万元/平方米。

  在高库存、投资投机受抑制等压力下,北京城区房价也开始出现松动,如日前朝阳区远洋一方价格由2万元/平方米再降至1.8万元/平方米。在二手房市场,置业顾问小张给记者推荐了北京东三环双井桥优士阁的一套房子,120多平方米价格为310万元,"比以前便宜了不止50万元"。

  链家地产首席分析师张月表示,当前北京房价下跌已经开始逐渐由外向内蔓延,二环内二手房成交价格已经松动,成交量下跌带动成交价下降的趋势十分明朗,整体市场已经进入了下行阶段,预计未来城区房价将会进一步下降。

  降价现象向更多城市蔓延

  量价齐跌正是传统的"金九银十"期间各地楼市的普遍遭遇。经过了大半年成交下降的阵痛,华东、华南区域一些楼盘价格出现了一定规模的降价现象,并且频频出现大型房企的身影。

  在上海,10月15日,龙湖郦城项目针对部分公寓进行促销,购房者2万元办理某房产网站的会员卡,即可抵扣30万元的总房款。计算下来,销售均价为每平方米14000元左右,较此前已售房源的价格低两三成。继上半年率先在上海市场降价之后,10月中下旬中海地产旗下中海御景熙岸推出一批房源,价格仅为1.6万元至1.7万元/平方米,较此前下降近30%。11月初,上海嘉定南翔板块的新城公馆项目推出了100套特价房,均价在20000元/平方米,比申报价格下降5000元/平方米左右。

  武汉楼市近期的特价房活动可谓"满城开花":沿海赛洛城推出了5套特价房,5388元/平方米起;清江山水,特价房优惠指定房源一口价6300元/平方米起;保利海上五月花,70-90平方米户型,每周末推出10套左右一口价房源,5200元/平方米起;万科高尔夫国际生态住区推出了5套特价房,最高优惠11万元。

  此外,在华南深圳、广州等地,万科、恒大也开始降价走量。张月表示,整体看,经过了新一轮调控大半年的持续作用,降价现象向更多城市蔓延,降价求量正是当前一二线城市的普遍状态。

  楼市拐点的特征明显

  对楼市而言,在目前高高在上的房价水平上,如果不能遏制高房价,或者说仅仅只是保持房价的稳定,那必将动摇市场预期,损耗政策的效力。

  2010年4月楼市调控措施出台,楼市随之也遭遇了成交量的下跌,但房价并未松动,经过了5个月的市场消化,全国房价基本是岿然不动,这一度引发了市场的观望与恐慌,随后在当年迎来了真正的"金九银十",房价再次上涨。

  而在今年"国八条"出台后,各地陆续出台细化措施,如北京出台了国内最严的楼市限购令,经过一段时间博弈后,在成交量持续下降的局面下,北京等城市房价开始松动。

  清华大学房地产研究所副所长季如进表示,一线大城市资源有限,如果外地人能在北京、上海等地随意买房,那北京、上海盖再多的房子都不够用,所以按一定年限执行限购令是非常有必要的。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,从国家统计局公布的数据分析可看出,全国房价拐点已初步显现。根据国家统计局的数据,9月70个大中城市中,价格环比下降的城市有17个,持平的城市有29个。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,目前楼市拐点的特征已经十分明显了,但全国性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。

  控制高房价预期将持续

  杨红旭预计,随着政策的持续作用,10月份全国楼市成交依然低迷,预计10月份全国房价拐点的特征将更为明显,楼市下行的动能更足。

  陈国强表示,各个城市价格下行的幅度并不会保持一致,因为各地市场情况不同,政策严厉的、缺乏刚需有效支撑的、房价严重脱离购房人购买能力的地方,房价下行的程度将会更加严重。

  陈国强表示,对调控而言,最重要的是确保房价能降到合理水平,所谓合理水平应该是不脱离普通老百姓的购买力,真实的房价收入比不宜太高。

  楼市政策从严,开发商可能会以减少拿地、缩减开工计划、转移投资、放缓开盘等方式应对调控,这或将在一定程度上影响中国经济。对此,分析人士指出,要继续坚定执行楼市调控,严厉打击不按工期开工、囤地等行为。另外,当前一是要继续推进经济结构调整,鼓励民间资本进入更多领域;二是调整房地产业结构,发挥保障房的经济提振拉动作用和民生保障作用,如北京在这方面取得较好效果,前9月保障房投资对经济贡献较大;三是切实研究楼市治本之策,解除制约楼市合理科学发展的障碍因素。

  陈国强表示,从目前政策释放出来的信号看,楼市调控从紧的方向不会改变,控制高房价的预期仍将持续较长时间,这将根本决定楼市的走势。